Los expertos apuntan que la inminente norma reducirá la valoración que las inmobiliarias hacen de sus terrenos rústicos.
Publicado en El País el 10/05/2007.
Las inmobiliarias han visto caer en picado sus acciones esta semana. Y los analistas creen que esta tendencia a la baja continuará en el corto plazo. Pero éste no es el único disgusto que les espera. La nueva ley del suelo, que debe entrar en vigor el próximo 1 de julio, acarreará a estas empresas, según varios expertos, importantes pérdidas en su valoración.Según el profesor del Centro Garrigues José Barta, muchas entidades han comprado suelos rurales en municipios que están revisando su plan general, y su cotización bursátil está inflada por las expectativas de ganancias futuras. Con la nueva legislación en la mano, en caso de expropiaciones estos terrenos se considerarán como lo que son -rurales- y no por lo que podrían llegar a ser. Estos activos inmobiliarios, por tanto, tendrán que valorarse a la baja.
Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores, califica de “expolio” el que la normativa preparada por el Ministerio de Vivienda permita las expropiaciones a un precio sensiblemente inferior al que las empresas han pagado. Pero niega que vaya a afectar al valor en Bolsa de las inmobiliarias. Y confía en que la ley no se cumpla en su totalidad. “Cuando una ley es socialmente injusta, es lógico pensar que no se va a aplicar”, argumenta. Desde el ministerio que dirige María Antonia Trujillo prefieren guardar silencio sobre este asunto.
Este efecto pernicioso es lo último que necesitaba un sector que en los tres últimos años ha llevado su cotización hasta las nubes, con casos de crecimientos anuales superiores al 1.000%. Barta asegura que la sobrevaloración de las inmobiliarias responde en buena medida a las operaciones de compra tan agresivas que han realizado, a unos precios muy por encima de los de mercado. “En muchos casos, las adquisiciones a precios disparatados sólo se explican por el deseo de una persona o una familia que querían tener una presencia destacada en Bolsa”, opina.
Mariano Miguel, consejero delegado de Colonial, niega categóricamente que el precio pagado por Inmocaral (63 euros por título) para absorberla fuera excesivo: “En junio de 2006 la oferta era un 39% superior a lo que valía en Bolsa; el valor neto contable en diciembre ya era igual al que habíamos pagado”. “Hicimos un magnífico negocio”, asegura, al tiempo que protesta por “juntar en un mismo saco” a todas las inmobiliarias. Los analistas le dan la razón: el caso de Astroc, con un peso extraordinario especulativo y muy ligado a las buenas relaciones de su presidente con los políticos valencianos, no tiene nada que ver con el de otras entidades, según las fuentes consultadas.
En una visita que hizo esta semana a Madrid, Patrick Sumner, analista de la gestora de fondo británica Henderson, resumía en pocas palabras la razón por la que en estos momentos no tenían participación en ninguna inmobiliaria española. “Están sobrevaloradas y mal gestionadas”, dijo. Sumner manifestó su impresión de que están pensando más en el beneficio del equipo directivo que en el de los pequeños accionistas.
“El mercado español nos gusta, pero no las ofertas de compra que encontramos”, aseguró Sumner. Y al preguntarle por las razones de la sobrevaloración, respondió: “Sólo se puede comprender desde una óptica de construcción de imperios inmobiliarios. Pensando más en su rentabilidad a cuatro años vista que en la inmediata”.
Zapatero afirma que la Ley del Suelo acabará con una etapa de corrupción y precios desorbitados
El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, ha afirmado esta mañana en el Congreso de los Diputados que la nueva Ley del Suelo está llamada a frenar la corrupción urbanística, contra la que luchará “radicalmente”, y a acabar con una etapa en la que el precio de la vivienda ha crecido de manera desorbitada. La norma, que sustituirá la Ley del Régimen del Suelo de 1998, será aprobada hoy definitivamente con el apoyo de todos los grupos parlamentarios salvo el Partido Popular. Está previsto que entre en vigor el próximo 1 de julio.
“Con los instrumentos de esta ley tenemos que frenar una espiral de precios desorbitados de la vivienda, cuando ya empezamos a ver cómo se ralentiza su crecimiento”, ha declarado el presidente que ha asegurado que “del éxito de esta ley depende el cumplimiento del mandato constitucional de ofrecer una vivienda digna a los ciudadanos”.
Zapatero añadió que la ley permitirá asimismo revertir una etapa de decrecimiento de la vivienda protegida, concluir con la anomalía de la gran cantidad de viviendas desocupadas, preservar el patrimonio paisajístico y medioambiental, y plantar cara a la corrupción y a la especulación.
En este sentido, destacó que serán los ayuntamientos los que tengan un “papel fundamental” en la aplicación de esta norma, que entrará en vigor el 1 de julio, cuando esté concluyendo el proceso de constitución de las corporaciones municipales que saldrán de las urnas el próximo 27 de mayo.
Las claves de la nueva Ley
Entre las medidas que incluye la ley, destacó la obligación de reservar un 30% del suelo residencial para la construcción de vivienda protegida (VPO), “para que puedan acceder a ella las familias con rentas medias o bajas”.
En el plano medioambiental, hizo hincapié en la especial protección de la que gozarán los espacios naturales, “poniendo fin al principio del todo urbanizable, que acaba siendo la mayor tentación para la especulación y para las irregularidades urbanísticas”.
A su juicio, la especulación también será desincentivada con el nuevo régimen de valoraciones del suelo, porque “ya no se valorarán expectativas, sino la situación real del suelo”.
Además, la nueva ley aportará mecanismos de transparencia y control, ya que “permitirá saber a quiénes benefician las decisiones que toman nuestros representantes en los ayuntamientos”, al tiempo que promoverá la participación ciudadana en la elaboración de los planes urbanísticos municipales
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